Cena rekonstrukce bytu 80 m² v 2026: rozpočet 870 až 1 290 tisíc

Úvod

Cena kompletní rekonstrukce bytu 80 m² v roce 2026 vychází mezi 870 000 a 1 290 000 Kč včetně DPH a kompletní dodávky materiálu. Mediánová zakázka v ČR leží na 1 080 000 Kč, dolní čtvrtina realizací se vejde do 920 000 Kč, horní čtvrtina začíná na 1 280 000 Kč. Cena za metr čtvereční vychází na 11 000 až 16 000 Kč. Toto rozpětí platí pro typický byt 3+kk v paneláku nebo cihlovém domě s jednou koupelnou. Pokud do rozpočtu přidáš druhou koupelnu 4 m², přičti dalších 175 až 235 tisíc.

Čísla v tomhle textu pocházejí z 35 reálných zakázek na kompletní rekonstrukci bytu 80 m² realizovaných v ČR mezi červnem 2025 a dubnem 2026. Většinu tvoří byty 3+kk v Praze, Brně a Plzni, menší část krajská města. Ceny materiálů jsou aktualizované k dubnu 2026 podle ceníků DEK, Hornbach a Bauhaus. Není to hrubý odhad, ale rozpočet po profesích a po položkách. Najdeš tu rozpad cen po šesti hlavních řemeslech, vzorovou kalkulaci pro 80 m² panelákový byt v Praze, časté chyby v rozpočtu a deep-linky pro vlastní ověření.

Pokud máš menší byt 50 m², pohled na rozpočet najdeš v Cena rekonstrukce bytu 50 m² 2026. Pokud řešíš rekonstrukci dílčích místností, prostuduj si paralelní texty Cena rekonstrukce koupelny 6 m² 2026 a Cena rekonstrukce kuchyně 2026. Pokud chceš pochopit, kolik z koncové ceny je marže firmy a proč jedna nabídka stojí 870 a druhá 1 290 tisíc na stejný byt, projdi si Marže ve stavebnictví 2026.

Co je v rekonstrukci 80 m²

Typický byt 80 m² je 3+kk nebo 3+1, panelákový z 70. let nebo cihlový z 50. let. Půdorys obsahuje obývací pokoj 25 až 30 m², dvě ložnice po 12 až 14 m², kuchyň 8 až 10 m² (často propojenou s obývákem na kk variantu), koupelnu 6 m², samostatné WC 1,5 m² a předsíň 5 až 8 m². Plocha komory, šatny nebo lodžie do 80 m² obvykle nepatří, ale do rozpočtu rekonstrukce vstupují (povrchy, dveře, vypínače).

Kompletní rekonstrukce v 2026 v sobě nese šest hlavních bloků prací. Bourání starých povrchů, obkladů a dispoziční úpravy. Hrubé instalace voda, kanalizace, elektrika, případně topení (radiátory nebo podlahové). Hrubé povrchy: štuky, sádrokartonové předstěny, hydroizolace v koupelnách. Finální povrchy: obklady, dlažba, podlahy, malby, dveře. Sanita a kuchyně: vana nebo sprcha, WC, baterie, kuchyňská linka se spotřebiči. Kompletace: zásuvky, vypínače, svítidla, doplňky, finální čištění.

Co v rozpočtu typicky není a často se opomíjí: projektová dokumentace pro stavební úřad (12 až 25 tisíc), pokud je rekonstrukce ohlášovaná nebo zasahuje do statiky, dále spotřebiče do kuchyně (lednice, indukční deska, trouba, myčka, digestoř, dohromady 35 až 80 tisíc), nábytek mimo kuchyňskou linku a koupelnu (postele, gauč, šatní skříně, konferenční stolek), bytové doplňky (závěsy, koberce, dekorace) a stěhování s dočasným bydlením po dobu rekonstrukce.

Rozpočet po profesích

Kompletní rekonstrukce bytu 80 m² se dělí na sedm hlavních profesních bloků. Tabulka níže ukazuje rozpětí pro každý blok u standardní varianty bez druhé koupelny. Marže firmy je v každém bloku zahrnuta v procentu na konci.

Profese	Rozpětí	Procento z celku
Zednické práce, bourání, štuky, sádrokarton	130 000 až 200 000 Kč	16 %
Koupelna 6 m² komplet (materiál + práce)	220 000 až 310 000 Kč	25 %
Druhá koupelna 4 m² komplet (volitelné)	170 000 až 235 000 Kč	volitelné +20 %
Kuchyně 3+kk komplet (linka + montáž)	280 000 až 450 000 Kč	32 %
Podlahy 60 m² komplet	95 000 až 170 000 Kč	10 %
Malování 80 m²	35 000 až 65 000 Kč	4 %
Elektroinstalace komplet	65 000 až 110 000 Kč	8 %
Vodoinstalace mimo koupelny	45 000 až 75 000 Kč	5 %
Celkem bez druhé koupelny	870 000 až 1 290 000 Kč	100 %
S druhou koupelnou 4 m²	1 045 000 až 1 525 000 Kč

Zednické práce jsou základ, na kterém stojí celá rekonstrukce. Bourání starých příček, obkladů a dlažby v koupelně, kuchyni a předsíni vyjde na 35 až 50 tisíc. Štukové omítky 200 m² stěn (80 m² podlaha krát koeficient 2,5) jsou 50 až 75 tisíc materiál a práce. Sádrokartonové předstěny v koupelnách, předsíni a okolo stoupaček 30 až 50 tisíc. Vyzdění nových příček (pokud měníš dispozici) přidá 15 až 25 tisíc.

Koupelna 6 m² je nejvariabilnější položka. Detail rozpadu po sanitě a obkladech najdeš v Cena rekonstrukce koupelny 6 m² 2026. Druhá koupelna 4 m² stojí 170 až 235 tisíc, většinou je menší (sprchový kout místo vany, jednoduché umyvadlo, WC bez podomítkového modulu).

Kuchyně 3+kk pro byt 80 m² má linku 4 až 5 metrů s ostrůvkem nebo bez. Lamino linka z Polska (IKEA, Möbelix) vyjde na 80 až 130 tisíc, dýhovaná česká výroba (Hanák, Sykora) 220 až 350 tisíc. Spotřebiče přidají 35 až 80 tisíc, montáž 18 až 30 tisíc. Detail je v Cena rekonstrukce kuchyně 2026.

Podlahy 60 m² (obývák + ložnice + předsíň, koupelna a kuchyň jsou už v koupelnovém a kuchyňském rozpočtu) v ceně 95 až 170 tisíc znamenají vinyl 750 Kč/m² na dolní hranici, dřevěnou podlahu Quick-Step nebo dub masiv 1500 až 2000 Kč/m² na horní. K materiálu 45 až 120 tisíc přičti samonivelační stěrku 12 až 20 tisíc a montáž 28 až 35 tisíc. Reálné srovnání je DEK pro profi sortiment a Hornbach pro běžné laminát a vinyl.

Malování 200 m² stěn a stropů (80 m² krát koeficient 2,5) vyjde na 35 až 65 tisíc. Cena se odvíjí od počtu vrstev a kvality barvy: dvě vrstvy bílé Primalex Plus za 200 Kč/kg vyjdou na dolní hranici, dvě vrstvy Dulux Easycare za 1100 Kč/kg na horní. K malbě patří i příprava (broušení, penetrace) a maskování oken a dveří. Bauhaus a Hornbach mají v 2026 podobné ceny, Bauhaus má širší výběr italských a německých prémiových značek.

Elektroinstalace komplet znamená výměnu rozvodnice s pojistkami, nové vedení do všech místností, 35 až 50 zásuvek, 15 až 25 vypínačů, 12 až 18 svítidel. Materiál 25 až 45 tisíc, práce elektrikáře 40 až 65 tisíc. Vodoinstalace mimo koupelny zahrnuje výměnu stupaček (pokud je to v projektu), rozvody na kuchyňský dřez a myčku, pračku a případně bojler. Detail hodinových sazeb najdeš v Marže ve stavebnictví 2026.

Vzorový rozpočet 80 m² panelákový byt v Praze

Tabulka níže rozpadá kompletní rekonstrukci 3+kk panelákového bytu 80 m² v Praze pro standardní balík materiálu. Cena 1 084 200 Kč včetně DPH odpovídá mediánové zakázce ve zdrojových datech. Druhá koupelna v této kalkulaci není.

Položka	Detail	Cena včetně DPH
Bourací práce, demolice obkladů a sanity	5 dní, odvoz suti 4 t	38 500 Kč
Vyzdění nových příček a předstěn	Sádrokarton + ytong	42 800 Kč
Štukové omítky 200 m² stěn a stropů	Materiál + práce	62 400 Kč
Hrubé instalace voda + kanalizace mimo koupelny	Kuchyně, pračka, bojler	48 200 Kč
Hrubá elektroinstalace komplet	Rozvodnice + 45 zásuvek	78 500 Kč
Hydroizolace mokrých zón	Koupelna + kuchyň	18 600 Kč
Podlahové topení v koupelně 6 m²	Devi rohož + termostat	18 500 Kč
Samonivelační stěrka 60 m² + 6 m²	Komplet	22 800 Kč
Koupelna 6 m² komplet (sanita + obklady + práce)	Standardní balík	264 500 Kč
Kuchyňská linka 4,5 m + ostrůvek 1,5 m	Lamino IKEA + montáž	165 000 Kč
Kuchyňské spotřebiče (deska, trouba, digestoř, myčka)	Bosch série 4	52 000 Kč
Podlaha vinyl 60 m² + lišty	Quick-Step Livyn 850 Kč/m²	78 500 Kč
Malování 200 m² stěn a stropů	2 vrstvy Primalex Plus	42 800 Kč
Vnitřní dveře 5 ks + zárubně	Sapeli laminát	45 800 Kč
Vypínače, zásuvky, svítidla	Schneider Asfora + LED	28 600 Kč
Doplňky (zrcadla, věšáky, doplňky kuchyně)	Komplet	15 200 Kč
Doprava materiálu a odvoz suti	6 jízd + 2 kontejnery	18 200 Kč
Marže firmy a režie	25 % na přímé náklady	217 500 Kč
Celkem	80 m² panelák, standardní balík	1 084 200 Kč

Pokud z této kalkulace vyhodíš dřevěnou podlahu (úspora 0 Kč, vinyl už je v rozpočtu) a nahradíš lamino kuchyni linkou IKEA Metod základní (úspora 35 tisíc), spadneš na 1 049 tisíc. Pokud upgraduješ kuchyň na dýhovanou linku Hanák (přidá 145 tisíc), podlahu na dub masiv 1700 Kč/m² (přidá 55 tisíc) a koupelnu na premium variantu (přidá 45 tisíc), vyrosteš na 1 290 tisíc. Pokud přidáš druhou koupelnu 4 m² (170 až 235 tisíc), jsi na 1 290 až 1 525 tisíc.

Doba realizace 8 až 14 týdnů

Reálná doba kompletní rekonstrukce bytu 80 m² je 8 až 14 týdnů, kalendářově 2 až 3,5 měsíce. Záleží na rozsahu (jedna nebo dvě koupelny), složitosti dispozičních změn a tom, jestli zachováš stávající stupačky vody nebo je měníš celé.

Týden 1 až 2: Bourací práce, demontáž starých rozvodů, kontrola podkladu. Odvoz suti 4 až 6 tun ve dvou kontejnerech. Hrubé instalace, vyzdění nových příček a předsten. Hydraulická zkouška vody, kontrola kanalizace.

Týden 3 až 5: Štukové omítky, sádrokartonové podhledy nebo předstěny v koupelnách. Hydroizolace mokrých zón. Pokládka rohoží podlahového topení v koupelně. Samonivelační stěrky. Technologické pauzy 24 až 48 hodin na vyschnutí každé vrstvy. Pokud máš anhydritové potěry s mokrým podlahovým topením, přidej 7 až 10 dní na vyschnutí.

Týden 6 až 9: Obklady a dlažba v koupelnách (12 až 16 dní pro jednu koupelnu, 18 až 24 pro dvě), montáž sanity, baterií, sprchových koutů. Souběžně příprava kuchyně: rozvody, dlažba, příprava na linku.

Týden 10 až 12: Pokládka podlah v obytných místnostech a předsíni. Malování stěn a stropů. Montáž dveří se zárubněmi. Po dokončení malby: instalace kuchyňské linky a spotřebičů (3 až 5 dní), zapojení sanity a baterií v kuchyni.

Týden 13 až 14: Vypínače, zásuvky, svítidla, kompletace. Silikony v koupelnách a kuchyni. Finální čištění po stavbě. Předání s kontrolou všech detailů a zápisem vad.

Pokud rekonstrukce zahrnuje druhou koupelnu, plánuj 1 až 2 týdny navíc, paralelně se dvěma instalatéry a obkladači. Pokud měníš celé stupačky (vodu i kanalizaci), je to samostatná zakázka, která vyžaduje koordinaci s sousedy nahoře a dole, plánovanou odstávku vody a často povolení od správce domu nebo SVJ.

Časté chyby v rozpočtu

První častá chyba je podcenění hrubých instalací, hlavně v cihlovém domě. Lidé v rozpočtu počítají s rozvody v jednotlivých místnostech, ale opomíjí stupačky. Výměna stupaček vody a kanalizace v cihlovém domě 60. let stojí 40 až 80 tisíc, podle počtu pater nad a pod. V paneláku jsou stupačky často sdílené pro celý vchod, takže se výměny účastní víc bytů a cena se dělí, ale samostatná akce jednoho bytu znamená koordinaci s SVJ.

Druhá chyba je opomenutí spotřebičů a nábytku. Kuchyňská linka v rozpočtu typicky neobsahuje spotřebiče. Indukční deska Bosch 14 tisíc, trouba 12 tisíc, myčka Bosch 14 tisíc, digestoř 8 tisíc, lednice s mrazákem 18 tisíc, dohromady 60 až 80 tisíc, které ti v rozpočtu chybí. Stejně tak gauč, postele a šatní skříně do ložnic, dohromady 80 až 200 tisíc.

Třetí chyba je nepočítat s dočasným bydlením. Rekonstrukce 80 m² s 8 až 14 týdny v bytě nelze obývat, hlavně po dobu bouracích prací a hrubých instalací (první 4 až 6 týdnů). Podnájem srovnatelného bytu v Praze 30 až 45 tisíc měsíčně, mimo Prahu 20 až 30 tisíc, znamená 60 až 180 tisíc skrytý náklad na dobu rekonstrukce.

Čtvrtá chyba je výpočet obkladů, dlažby a podlah bez rezervy na řez. Plocha 60 m² podlahy není 60 m² podlahových materiálů. Při laminát potřebuješ 7 procent rezervy, při dlažbě 60 × 60 cm 10 procent, u velkoformátů 15 procent. Reálně koupíš 64 až 69 m², takže při ceně 1 200 Kč/m² je to 4 800 až 10 800 Kč navíc. Stejné platí pro obklady v koupelně a kuchyni.

Pátá chyba je optimismus na harmonogram. Lidé plánují rekonstrukci na 6 týdnů a stěhují se zpátky. Reálně je to 10 až 14 týdnů u 80 m² s rezervou. Pokud rekonstrukce přesáhne původní plán o 4 týdny, ztrácíš 80 až 180 tisíc na dvojím bydlení a stresu.

Shrnutí

Kompletní rekonstrukce bytu 80 m² v 2026 stojí 870 000 až 1 290 000 Kč včetně DPH bez druhé koupelny, s druhou koupelnou 4 m² 1 045 000 až 1 525 000 Kč. Mediánová zakázka v ČR leží na 1 080 000 Kč, dolní čtvrtina vejde do 920 tisíc, horní čtvrtina začíná na 1 280 tisíc. Cena za m² vychází 11 000 až 16 000 Kč. Reálná doba realizace je 8 až 14 týdnů u standardního rozsahu, kalendářově 2 až 3,5 měsíce.

V rozpočtu tvoří kuchyně největší blok (32 procent), následuje koupelna 6 m² (25 procent), zednické práce (16 procent), podlahy (10 procent), elektroinstalace (8 procent), vodoinstalace (5 procent) a malování (4 procenta). Marže firmy je v každé profesi zahrnutá a celkově dělá 22 až 32 procent z přímých nákladů. Pokud chceš mít kontrolu nad tím, co platíš a komu, žádej rozpis nabídky po profesích a po položkách s rezervou na řez, dopravou, odvozem suti a marží zvlášť. Použij Majster.ai jako nástroj pro porovnání více nabídek, kalkulaci tvého konkrétního bytu a spojení se s prověřenými řemeslnými firmami.

Časté otázky

QKolik stojí kompletní rekonstrukce bytu 80 m² v 2026?

Kompletní rekonstrukce bytu 80 m² typu 3+kk v paneláku nebo cihle vychází na 870 000 až 1 290 000 Kč včetně DPH a kompletního materiálu. Mediánová zakázka v ČR leží na 1 080 000 Kč. Cena za m² vychází 11 000 až 16 000 Kč. Dolní hranice odpovídá standardnímu balíku materiálu (lamino kuchyně, vinyl podlaha, keramika 600 Kč/m²) bez druhé koupelny, horní hranice premium variantě s dvěma koupelnami, dřevěnými podlahami, bytovou zástavbou kuchyně a kompletní výměnou rozvodů.

QCo všechno je v ceně 870 až 1 290 tisíc zahrnuto?

V ceně jsou všechny řemeslnické profese (zedník, instalatér, elektrikář, malíř, podlahář, obkladač), kompletní materiál (obklady, dlažba, podlahy, sanita, kuchyňská linka, dveře, vypínače a zásuvky), doprava materiálu, odvoz suti, marže a režie firmy. Nezahrnuje to projektovou dokumentaci pro stavební úřad (12 až 25 tisíc), pokud je rekonstrukce ohlášovaná, nezahrnuje to ani spotřebiče (lednice, myčka, varná deska 35 až 80 tisíc) a nábytek mimo kuchyni a koupelnu.

QJak dlouho trvá kompletní rekonstrukce bytu 80 m²?

Reálná doba je 8 až 14 týdnů, kalendářově 2 až 3,5 měsíce. Bourací práce a hrubé instalace zaberou 2 týdny, štuky a hrubé povrchy další 2 až 3 týdny s technologickými pauzami na vyschnutí, koupelny a kuchyň 3 až 4 týdny, podlahy a finální povrchy 1 až 2 týdny, kompletace a předání 1 týden. Pokud je v rozpočtu druhá koupelna, přidej 1 až 2 týdny. Plánuj rezervu 7 až 10 dní na neočekávané (vlhká stěna, prasklé staré stupačky, posun dodávky kuchyně z Polska).

QJaký je rozdíl v ceně mezi panelákem a cihlou?

Cihlový dům vyjde o 60 až 120 tisíc dráž než panelák stejné velikosti. Důvod je v rozvodech: cihla má často starší originální stupačky vody a kanalizace z 60. let, které je třeba vyměnit kompletně, plus omítky jsou hrubší a potřebují víc štuků. Panelák naopak má nosné panely, do kterých nesmíš sekat (nesmíš zasáhnout statiku), takže elektroinstalace musí jít po povrchu nebo do předstěn, což přidá 10 až 25 tisíc na předsteny v každé místnosti. Reálně se náklady na panelák a cihlu vyrovnají, ale rozložení po profesích je jiné.

QVyplatí se v 80 m² bytě udělat druhou koupelnu nebo gauestní WC?

Pokud máš dvě a víc dětí nebo plánuješ rodinu, druhá koupelna 4 m² s WC, sprchou a umyvadlem za 170 až 235 tisíc je nejlepší investice do rekonstrukce. Při prodeji bytu zvedne cenu o 250 až 400 tisíc oproti bytu se stejnou plochou a jednou koupelnou. Pokud bydlíš sám nebo ve dvou, druhá koupelna je luxus, který se v cenotvorbě nemovitosti nemusí vrátit. Levnější varianta je samostatné gauestní WC s umyvadlem za 65 až 95 tisíc, které funguje jako návštěvnické WC a oddělí ranní rutinu.

QMůžu si ušetřit, když si materiál nakoupím sám v Hornbachu nebo Bauhausu?

Ušetříš 8 až 12 procent na materiálu, ale vystavíš se třem rizikům. První, špatný odhad množství, kdy musíš dokupovat z jiné šarže s jiným odstínem (hlavně u dlažby a obkladů). Druhá, ztráta záruky na komplet: firma neručí za materiál, který sis přivezl sám. Třetí, organizace dodávek: 80 m² rekonstrukce má 30 až 50 různých položek a logistika je samostatná práce. Pokud chceš ušetřit, dohodni se s firmou na nákup materiálu na tvé jméno s jejich profi slevou (5 až 8 procent oproti maloobchodu) a požaduj garanci na komplet.

QKolik z rozpočtu 1 080 000 Kč je marže firmy?

Marže a režie firmy se v 2026 pohybuje mezi 22 a 32 procenty z přímých nákladů. U kompletní rekonstrukce bytu 80 m² to znamená 130 až 230 tisíc z koncové ceny. Drobné firmy s minimální režií drží 22 až 25 procent, středně velké firmy s administrativou a zázemím jedou na 28 až 32 procent. Vyšší marže nemusí znamenat předražení, většinou se v ní skrývá rezerva na reklamace, garance a 24měsíční servis po předání. Detailní rozpad najdeš v [Marže ve stavebnictví 2026](/clanky/marze-ve-stavebnictvi-2026).

QJak se cena 80 m² bytu liší od menšího 50 m² nebo větší rezidence?

Cena za m² s rostoucí plochou klesá. U bytu 50 m² platíš 13 až 18 tisíc Kč/m², u 80 m² je to 11 až 16 tisíc Kč/m², u 120 m² spadáš na 10 až 14 tisíc Kč/m². Důvod je v fixních nákladech: bourání, hrubé instalace, elektrorozvodnice a doprava jsou v menším bytě stejné jako ve větším, takže rozpočítané na m² vyjdou levněji. Detailní porovnání pro menší byt najdeš v [Cena rekonstrukce bytu 50 m² 2026](/clanky/cena-rekonstrukce-bytu-50m2-2026).