Záloha na stavební zakázku 2026: kolik procent a jak ji sjednat

Sestavuješ nabídku a dojdeš k řádku "záloha". Kolik procent napsat? 20 %, nebo rovnou 50 %? A jak to zformulovat, aby to klient nevnímal jako nedůvěru, ale zároveň tě to chránilo, když se zakázka po podpisu zdrží nebo klient zálohu prostě nezaplatí?

Tenhle článek řeší jen zálohu, do hloubky. Najdeš tu tabulku obvyklé výše zálohy podle typu zakázky (čistá práce, práce s běžným materiálem, material-heavy zakázky jako okna nebo kuchyň na míru, zakázková výroba a dlouhé zakázky nad měsíc), konkrétní věty, které rovnou použiješ v nabídce i ve smlouvě, mechaniku zálohové faktury a DPH, a postup, když klient zálohu odmítá.

Záloha je jen jeden řádek ve smlouvě o dílo, ale je to řádek, který rozhoduje o tom, kdo nese riziko nákupu materiálu, ty nebo klient. Vyplatí se mít ho promyšlený dřív, než nabídku pošleš.

Kolik procent zálohy je obvyklé podle typu zakázky

Výše zálohy by neměla být kulaté číslo vytažené z rukávu. Měla by odpovídat tomu, kolik peněz musíš vyložit dopředu za materiál, jak snadno se materiál dá vrátit nebo použít jinde, a jak dlouho celá zakázka trvá. Tyhle tři proměnné, materiál, vratnost a délka, se navíc kombinují: material-heavy zakázka, která zároveň trvá dva měsíce, si žádá vyšší zálohu na první etapu a zbytek radši rozdělit na milníky, ne obě vysoká čísla naráz. Následující tabulka ukazuje oborovou zvyklost, se kterou se dá pracovat jako s výchozím bodem pro vyjednávání.

Vzorová tabulka výše zálohy

Typ zakázky	Obvyklá záloha (oborová zvyklost)	Proč	Kdy fakturovat zbytek
Čistá práce bez materiálu (malování, štukování)	0 až 20 %	Nekupuješ nic dopředu, riziko je hlavně ušlý čas	Po dokončení a předání
Práce + běžný materiál (běžné instalatérské, elektro práce)	20 až 40 %	Kryje nákup běžně dostupného materiálu, který jde vrátit nebo použít jinde	Průběžně nebo při předání
Material-heavy zakázka (okna, kuchyň na míru, dveře)	40 až 60 %	Materiál se objednává na míru u dodavatele, zboží nejde vrátit	Při dodání materiálu na stavbu, doplatek po montáži
Zakázková výroba (atypický nábytek, kovové prvky na míru)	50 až 70 %	Výroba běží týdny předem, bez zálohy nese celé riziko výrobce	Po výrobě, před montáží nebo při ní
Dlouhá zakázka nad měsíc (rekonstrukce, přístavba)	rozdělit na milníky místo jedné zálohy	Jedna velká záloha na měsíce dopředu je riziková pro obě strany	Po každém milníku podle harmonogramu

Čím víc peněz musíš vyložit dopředu a čím hůř se materiál vrací, tím vyšší záloha dává smysl. U oken nebo kuchyně na míru dodavatel často sám chce platbu předem, protože pro něj je zboží po objednání prakticky neprodejné jinému zákazníkovi, a tohle riziko se přirozeně přenáší dál na tvoji zálohu vůči klientovi. U dlouhých zakázek naopak jedna velká záloha nedává smysl ani tobě, protože bys ji musel čerpat postupně měsíce dopředu, ani klientovi, který nemá jak průběžně kontrolovat, že se za jeho peníze skutečně pracuje.

Jak zálohu formulovat v nabídce a smlouvě

Záloha patří do nabídky jako konkrétní částka nebo procento z celkové ceny, s datem splatnosti a s jasnou vazbou na termín zahájení prací. Obecná věta typu "záloha se domluví" nebo "záloha dle dohody" nikoho nechrání a při sporu se z ní nedá nic vymáhat. Stejný princip pak přenes do samotné smlouvy, kde k tomu přidáš důsledek, co se stane, když záloha nedorazí včas.

Do nabídky můžeš rovnou použít formulaci: "Záloha ve výši 40 % z celkové ceny díla je splatná do 5 dnů od podpisu této nabídky, zbytek ceny je splatný po předání díla na základě předávacího protokolu."

Do smlouvy o dílo patří navazující ustanovení: "Zhotovitel je oprávněn zahájit práce až po připsání zálohy na svůj účet, zpoždění platby zálohy o příslušný počet dní posouvá i termín dokončení díla."

Pro zakázky, kde budeš fakturovat postupně, se hodí i třetí formulace: "Cena díla se hradí ve třech splátkách: 30 % při podpisu smlouvy, 40 % po dokončení hrubých prací, 30 % po předání díla."

Nejjednodušší cesta, jak mít všechny tyhle částky a data podložené, je mít je rovnou v cenové nabídce, ze které smlouva čerpá. Nabídka i smlouva by měly na výši zálohy a splatnost odkazovat stejnými čísly, ne dvěma různými verzemi.

Zálohová faktura, proforma a DPH

Řemeslníci si tyhle dva dokumenty často pletou, a přitom mají v účetnictví úplně jinou roli. Proforma faktura je jen výzva k platbě. Nejde o daňový doklad, sama o sobě nezakládá povinnost odvést DPH a v účetnictví se s ní dál nepracuje, dokud peníze skutečně nedorazí.

Zálohová faktura je oproti tomu daňový doklad, který se vystavuje k platbě, kterou jsi už přijal nebo přijímáš. Mechanika je jednoduchá: DPH z přijaté zálohy se odvádí ke dni přijetí platby na účet nebo v hotovosti, ne ke dni, kdy jsi nabídku nebo zálohovou fakturu vystavil. Pokud tedy klient pošle zálohu dřív, než je dílo hotové, povinnost přiznat daň z téhle částky vzniká už ve chvíli přijetí platby, a to i v případě, že finální fakturu za celé dílo vystavíš až za týdny.

V praxi z toho plyne jednoduché pravidlo: datum přijetí zálohy si vždy zapiš přesně (výpis z účtu, ne datum na smlouvě) a zálohovou fakturu vystav bez zbytečného odkladu po přijetí platby, ne až na konci zakázky spolu s doplatkem.

Když klient zálohu odmítá

Někdy klient na zálohu přistoupit nechce, ať už z nedůvěry, nebo protože to tak dřív u jiného řemeslníka nemusel řešit. Než zakázku kvůli tomu úplně zavrhneš, má smysl zkusit eskalační postup, který sníží tvoje riziko, aniž bys musel trvat na jedné velké platbě předem.

Prvním krokem je rozdělit zakázku na menší etapy, které fakturuješ jednu po druhé. Místo jedné zálohy na celou zakázku tak dostaneš platbu za první, menší a rychle hotovou část, a teprve po jejím zaplacení pokračuješ dál.

Druhým krokem jsou milníkové platby navázané na konkrétní viditelný výsledek, například dokončení bourání, hrubé rozvody nebo položenou dlažbu. Klient tak platí až za odvedenou práci, kterou vidí, ne dopředu za práci, která teprve přijde.

Třetím krokem, hlavně u material-heavy zakázek, je nechat si materiál na míru zaplatit přímo klientem u dodavatele, na jeho jméno nebo IČO. Ty tak nemusíš vyložit peníze za okna nebo kuchyň ze svého, riziko zrušené objednávky nese ten, kdo materiál objednal, a záloha za samotnou práci pak může být nižší.

Milníkové platby u zakázek nad 100 tisíc

U větších zakázek, řekněme nad 100 tisíc korun, je jedna záloha na začátku i jeden doplatek na konci málo. Oborovou zvyklostí je rozdělit cenu na tři až čtyři milníky, každý navázaný na dokončení jasně rozpoznatelné etapy: zahájení a příprava, hrubé práce, dokončovací práce, předání díla.

Výhoda je oboustranná. Ty nemusíš financovat celou zakázku ze svého mezi zálohou a finálním doplatkem, protože peníze přicházejí průběžně podle postupu. Klient zase platí až za to, co reálně vzniklo na stavbě, a má přirozený bod, kdy si práci zkontrolovat, než pošle další splátku. Milníky navíc pomáhají řešit i vícepráce, protože se dají domluvit a odsouhlasit před dalším milníkem, ne až po skončení celé zakázky.

Pro zakázky přes měsíc práce je tenhle model vhodnější než jedna vysoká záloha i proto, že rozpouští riziko rovnoměrněji na celou dobu trvání, místo aby ho soustředil do jedné platby na začátku.

Modelová zakázka: rekonstrukce koupelny s přesahem do chodby za 250 000 Kč, plánovaná doba realizace šest týdnů. Místo jedné zálohy dává smysl rozdělit cenu na čtyři milníky: 25 % při podpisu a zahájení bourání, 30 % po dokončení rozvodů vody a elektřiny před zakrytím, 30 % po položení obkladů a dlažby, 15 % po předání a instalaci sanity. Každý milník je vázaný na krok, který zákazník na stavbě fyzicky vidí, takže nemusí věřit jen tvému slovu, že se pracuje podle plánu.

Časté chyby při sjednávání zálohy

Nejčastější chybou je žádná záloha u material-heavy zakázky. Řemeslník objedná a zaplatí okna za 180 000 Kč ze svého, klient pak zakázku zruší, a nevratná objednávka na míru zůstává jako čistá ztráta.

Druhou chybou je záloha jako kulaté číslo bez vazby na náklady, třeba paušálních 10 000 Kč na zakázku za 300 000 Kč, kde materiál sám stojí 200 000 Kč. Taková záloha nekryje ani zlomek toho, co musíš zaplatit dopředu.

Třetí chybou je ústní dohoda o záloze bez zápisu do smlouvy nebo nabídky. Při sporu není co dokládat, a soud ani mediace nemají z čeho vycházet.

Čtvrtou chybou je nejasný termín splatnosti, formulace typu "záloha se zaplatí na začátku" bez konkrétního data. V praxi to často znamená, že práce začnou dřív, než peníze skutečně dorazí na účet.

Pátou chybou je chybějící vazba zálohy na termín zahájení prací. Bez ustanovení, že práce začínají až po připsání platby, nese zhotovitel riziko celé zakázky sám, i když zálohu do smlouvy formálně zapsal.

Šestou chybou je jedna velká záloha na dlouhou zakázku místo milníků, třeba 50 % zálohy na třiměsíční rekonstrukci. Klient pak nemá průběžnou motivaci kontrolovat postup a případné spory o kvalitu nebo rozsah prací se řeší až na konci, kdy je náprava nejdražší. Podobným chybám v cenotvorbě se dá předejít stejným způsobem jako chybám u zálohy, tedy jasným zápisem čísel a termínů dopředu.

Metodika a zdroje

Procenta záloh v tabulce vycházejí z oborové zvyklosti pro drobné a středně velké stavební zakázky v Česku a z modelového doporučení, jak nastavit platební kalendář podle typu materiálu a délky zakázky. Právní rámec zálohy a smlouvy o dílo vychází z Občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), orientační úroveň cen řemeslných prací, ze kterých se procenta zálohy odvíjí, si můžeš porovnat s veřejným ceníkem Daibau.

Výše zálohy se v praxi vždy liší podle regionu, oboru a vztahu mezi zhotovitelem a klientem. Čísla v tomto článku ber jako výchozí bod pro vyjednávání, ne jako pevně daný standard, a před podpisem smlouvy si ověř aktuální ceny materiálu u svého dodavatele.

Shrnutí

Výše zálohy by měla vycházet z toho, kolik peněz musíš vyložit dopředu za materiál, ne z pocitu nebo zvyklosti souseda. U čisté práce stačí málo nebo nic, u zakázek na míru dává smysl záloha vyšší, u dlouhých zakázek je lepší rozdělit platby na milníky. Konkrétní částku, datum splatnosti a vazbu na termín zahájení vždy zapiš do nabídky i smlouvy, ne jen do e-mailu nebo ústní domluvy. Pokud si chceš nabídku se zálohou i platebním kalendářem sestavit rychle a přehledně, Majster.ai ti rozpis rovnou spočítá k položkovému rozpočtu zakázky.

Časté otázky

QKolik procent zálohy si mám vzít na stavební zakázku?

Záleží hlavně na tom, kolik peněz musíš vyložit dopředu za materiál. U čisté práce bez materiálu stačí 0 až 20 %, u zakázek s materiálem na míru (okna, kuchyň) se jako oborová zvyklost počítá s 40 až 60 %. U dlouhých zakázek nad měsíc je lepší místo jedné zálohy rozdělit platby na milníky.

QMusím mít zálohu vždy písemně ve smlouvě nebo nabídce?

Ano. Ústní dohoda o záloze se ve sporu neprokazuje. Do nabídky i smlouvy patří konkrétní částka nebo procento, datum splatnosti a vazba na termín zahájení prací, ne obecná věta typu 'záloha se domluví'.

QJaký je rozdíl mezi zálohovou fakturou a proformou?

Proforma faktura je jen výzva k platbě, není daňový doklad a sama o sobě nezakládá povinnost odvést DPH. Zálohová faktura se vystavuje k přijaté platbě a je daňovým dokladem, který jde do přiznání.

QKdy se odvádí DPH z přijaté zálohy?

DPH se odvádí ke dni přijetí platby na účet nebo v hotovosti, ne ke dni, kdy nabídku nebo zálohovou fakturu vystavíš. Pokud peníze dorazí dřív než hotové dílo, povinnost přiznat daň vzniká už tehdy.

QCo mám dělat, když klient odmítá zaplatit zálohu?

Nabídni menší etapy s fakturací po každé z nich, milníkové platby navázané na viditelný postup prací, nebo ať si klient materiál na míru zaplatí přímo u dodavatele na svoje jméno. Riziko nákupu tak nenese pouze zhotovitel.

QJak nastavit platby u zakázky, která trvá déle než měsíc?

Jedna velká záloha na měsíce dopředu je riziková pro obě strany. Zvyklostí je rozdělit cenu na tři až čtyři milníky navázané na dokončení konkrétní viditelné etapy, s doplatkem až po předání.